依据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则（暂行）》及《南京市住宅物业管理条例》等法律法规规定及已表决通过的《尚东花园小区公开选聘物业服务企业方案》，尚东花园小区物业管理委员会本着公平、公正、公开、依法合规的原则，结合小区实际情况，面向社会公开选聘优质物业服务企业，欢迎符合条件的物业服务企业前来竞聘。

一、小区概况

1.项目小区名称：尚东花园小区

2.项目地址：南京市栖霞区仙林大道118号

3.物业管理区域：东至 南京外国语学校西校区   南至 尚东路

西至 汇通路                 北至 仙林大道

4.物业类型：多层住宅、联排别墅、商业、幼儿园

5.项目规模：总占地面积146000平方米，总建筑面积163800平方米；其中多层住宅33栋：107819.02平方米，联排别墅12栋：10259.36平方米，商业：9453平方米，幼儿园面积：2968.7平方米，车库面积：32808.92平方米。配套设施包括：住宅产权车位约484个（其中架空层196个、车库288个）、人防车位144个、地面公共车位约203个，物业用房491平方米、车辆出入口2个、人行出入口4个。（以上数据根据上年度物业服合同摘要，最终数据以实际勘察结果为准）。

二、竞聘物业服务企业资格要求

1.具备独立法人资格，且依法年报的物业服务企业。

2.拥有多层住宅物业项目的服务经验，业主评价良好；竞聘企业须提供最多3份对应项目的服务合同复印件，且允许选聘方实地考察在管项目。

3.近3年内未被国家企业信用信息公示系统列入违法失信企业名单、未被列为被执行人，且未被南京市物业管理行业列入失信企业信息名录，社会信誉良好。

4.竞聘企业须承诺拟派项目负责人满足以下条件：具备大专及以上学历，拥有5年以上物业服务行业从业经验，且在本企业同岗位连续任职满1年；项目负责人须全程参与本项目现场踏勘、应聘文件研读、答疑澄清等关键环节，全面掌握项目需求；中选后，除离职等不可抗力因素外，项目负责人须持续在本小区履职。确需更换的，竞聘企业须提前30日向甲方提交书面更换申请，拟更换人选的学历、从业经验、任职资质等各项标准，不得低于本次投标承诺的人员资质标准，更换人选信息须在小区内公示；甲方有权对更换人选进行审核，对资质不达标人员予以否决。竞聘企业无正当理由擅自更换项目负责人的，每次扣减履约保证金2万元。

5.本次选聘仅接受独立法人单位参与，不接受联合体竞聘，严禁挂靠、借用资质或代投行为；中选后，签约单位须与竞聘单位完全一致。若违反上述规定，一经查实，立即取消竞聘（或中标）资格，全额扣除竞聘保证金，选聘人保留追究相关责任的权利。

6.中选后，除经甲方备案并已履行公示程序的专业分包项目外（该类专业分包合同签订前，须在小区公告栏（必须）、业主群（必须），移动应用APP（如有）或官方微信公众号（如有）进行公示，专业分包合同公示期不少于7日；公示期内收到业主合理异议的，管委会有权要求乙方重新评估分包单位资质及报价。本合同项下的物业服务不得进行整体分包或转包。若发生整体分包或转包行为，将被视为严重违约。物业管理委员会有权立即解除合同，并依法追究违约方的全部责任，同时扣除全部履约保证金。

三、选聘核心要求

1.合同期限

（1）合同方式：包干制

（2）合同期限：3年，自正式签订物业服务合同之日起算，合同第一年期满前两个月，由甲乙双方共同确认的第三方机构开展一次物业服务满意度调查，调查样本量不低于小区总户数70%（若调查样本量未达到此标准，应进行补发，直至满足样本量要求），满意率合格标准≥60%。若满意率低于60%，扣除50%履约保证金，中选人须在20日内补足保证金，并于3个月内完成整改；整改期满复核后仍未达标，甲方有权扣除全部履约保证金，终止物业服务合同。

统计方法：采用五级评分法（非常满意=5分，满意=4分，基本满意=3分，不满意=2分，非常不满意=1分）。“满意率”指给予3分（基本满意）及以上的评价所占的比例。计算公式为：满意率 = (非常满意票数 + 满意票数 + 基本满意票数) / 总有效票数 × 100%。

2.服务标准

参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》（宁发改价费字〔2021〕221号）（具体见本文附件1）不低于五级标准为小区提供物业服务，且承诺实际服务水平不低于该标准；鼓励物业服务企业结合项目实际，自主提高服务标准。

3.物业服务费定价

物业服务费按业主房屋的建筑面积计算（不包括房屋地下室面积）。参照《南京市普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准》，结合小区原有收费标准统一下浮20%，本次选聘采取限价的方式实施,应聘企业自行测算综合报价(报价单价以人民币计价，最多只能保留两位小数点),所有超出限价的,均为无效应聘。

（1）多层住宅物业费：不超过1.5元/平方米/月（不含公摊）；

（2）联排别墅：不超过2.3元/平方米/月（不含公摊）；

（3）商业：不超过2.54元/平方米/月（不含公摊）；

（4）幼儿园：不超过0.78元/平方米/月

（5）公共能耗水电费：按原分摊模式执行，由物业服务企业向供水供电部门缴纳后，按实分摊。每半年与物业管理委员会（选聘人）共同核对，每半年在管理区域内公示一次分摊明细后，每半年向业主收取一次分摊费用。

说明：①分摊明细公示须附供水供电部门缴费凭证复印件；②按月抄录并公示各公摊表底数据及单价，业主有权查表复核；③物业服务企业办公、生活所用水电费及地下车库使用的水电费不得向业主分摊，应当分别在物业公共服务费和停车服务费中支出，单独立表并公示读数。

（6）空置房：经业主申请并符合下列情形之一（毛坯未装修或连续6个月以上无人居住使用且水电气用量低于生活标准），且经甲乙双方书面确认的空置房屋的，物业费按不超过基准价90%收取。物业应在收到申请后10日内书面答复，无正当理由不得拒绝业主合规申请。

4.汽车停放费

（1）地下车库产权车位停车服务费：80元/个/月；

（2）地下公共、人防车位使用费：300元/个/月（包含车位停车管理服务费80元/个/月）

（3）地面公共车位使用费：150元/个/月

（4）临时停车费：1小时内免费，12小时内5元，24小时内10元（24小时内多次进出累计费用不超过10元），以此类推。

5.履约保证金

中选企业应在签订合同前5日内支付20万元（大写：贰拾万元整）的履约保证金，用以约束中标人在合同履行中的行为，弥补合同执行中由于自身行为可能给选聘人带来的各种损失。如乙方未按约履行，甲方应书面通知乙方限期整改，限定期满乙方仍未整改的，甲方可执行相关奖惩条例（执行依据是《物业服务合同》），履约保证金在被扣除后30日内应按约定进行补齐。

6.公共收益及分配

公共收益是指本小区公共车位的租金，利用小区公共场地、公共区域及公共部位经营的收益(所有的多种经营项目需甲方同意后方可实施)，扣除必要合理成本后，优先用于小区公共设施改造，收支情况每半年公示并接受业主审计。公共收益分成方式：

（1）地下人防公共车位租金：该收益扣除管理服务费80元后（含税），剩余部分归全体业主所有。

（2）地面公共车位：该收益扣除不高于20%管理成本（含税），剩余部分归全体业主所有。
  （3）多种经营收益（包括但不限于：临时停车，公共场地租赁费、快递柜进场费、自动售货机场地费、灯箱广告、道闸广告等）：扣除不高于20%的管理成本（含税），剩余部分归全体业主所有。

（4）结算、支付与公示
    结算周期：采用半年度结算周期。
    账目核对：每半年度结束后15个工作日内，乙方须向甲方提交详尽的《公共收益收支明细表》及全部原始凭证复印件，供甲方核对。
    账款支付：归属于全体业主的公共收益，乙方须在对账确认后15个工作日内支付至小区共有资金账户。乙方未按期将公共收益划转至业主共有资金账户的，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五向全体业主支付违约金，该违约金归入小区全体业主公共收益；逾期划转超过60日的，业主管理委员会有权单方解除本物业服务合同，并就全部欠付公共收益及违约金向乙方追偿。

7、维修费用界定与执行标准

小修费用承担原则：小区内共用设施及配套会所，其单项单次维修费用在人民币1000元（含）以下的项目，定义为小修，相关费用由乙方从物业服务费中全额承担。

禁止责任规避：单项单次维修项目以故障实质进行认定，严禁乙方通过工单合并、故障累积等任何方式化零为整，规避成本承担责任。

价格约束机制：若维修需委托第三方，乙方所获报价不得超过甲方（或甲方授权业主）通过公开渠道获取的同类服务合理报价的20%。甲方有权对报价进行审核。超过市场合理报价20%的乙方必须重新比价；拒不重新比价的，甲有权另行委托第三方，费用由乙方承担并从履约保证金中抵扣；

维修时效要求：所有小修项目，乙方须在接到报修或发现故障后24小时内修复完毕。因特殊原因（如待料、技术复杂、天气影响等）无法按时完成的，乙方须在24小时内在业主群、APP或公众号等渠道作出书面说明，并承诺明确的完成时限。

维修台账与公示：建立共用部位小修台账，每季度公示小修维修清单、费用。

8.服务人员配置

    乙方为本项目配置的服务团队应遵循“管理团队精干高效、操作人员配备充足”的原则。人员数量、资质与结构须符合其投标或承诺的服务标准，由竞聘的物业服务企业根据服务标准自行确定项目实际在岗人员配置，并满足项目实际运行需求。

人员配置要求：

    乙方须在合同附件中，以表格形式明确以下内容，作为履约依据：

    岗位与编制：各岗位（如项目经理、客服、工程、保洁、安保等）的定编人数。

    员工属性：明确标注各岗位人员的归属属性（自有员工或外包服务人员）。外包人员须符合相关法律法规要求，且其服务质量与安全责任由乙方承担。

    资质与年龄：各岗位的任职资格、技能要求及年龄要求（以入职时身份证日期为准）。

    排班与轮岗：详细的排班计划与轮岗安排，以确保服务无缝衔接，尤其在节假日及夜间。

共享员工说明：对于在区域内多个项目间共享的员工（如区域经理、专业工程师），须单独列出，并明确其在本项目的固定服务时长（每周/每月不少于**小时，须明确具体时长）。

9、项目提升整改计划

竞聘物业服务企业需对本小区的现有硬件条件（包括但不限于建筑物、小区户外破损路面、消防系统、绿化景观、设施设备等），提出合理的整改提升建议和计划，明确各项整改事项的资金来源、完成时间及完成标准等（可选择部分/全部项目，或结合实地考察自主拓展），并承诺若中标，将根据所提报的整改提升计划实施落实。

10、服务内容需有垃圾分类、消防安全责任等相关条款。

11、服务过渡与交接：新旧物业服务交替期间设立过渡期，过渡期服务主体、收费标准及依据、责任联系人须于过渡期启动当日向全体业主公示，确保服务平稳衔接，保障业主知情权与合法权益。新物业服务合同生效日与原物业服务合同终止日实现无缝衔接，严禁出现服务断档、收费断档或双重收费情形，收费衔接标准按双方合同约定及相关法律法规执行。在街道办事处监督指导下，联合原物业服务企业、新中选物业服务企业及业主代表共同开展。原物业服务企业须按《民法典》相关规定，完整移交小区基础图纸、设施设备台账、维修资金使用记录、公共收益结余、业主预交费用（含多退少补明细）等全部相关资料，同步提交纸质版与电子版，确保资料真实、完整、有效。承接查验及资料移交完成后，各方须共同签署《物业承接查验报告》《资料移交清单》等书面记录，签字确认后留存归档，作为交接责任认定的依据。

四、选聘流程

1.组建物业选聘工作小组

    根据相关规定由物业管理委员会组建物业选聘工作小组（简称选聘小组），为保障每一位业主自始至终对物业服务企业的选择权，选聘小组不参与应聘企业的评分工作，仅对参选主体进行合规性审查，核验资料真实性与准入门槛。不进行评分，不做排名，仅筛选有效入围企业。并接受上级主管部门指导监督。

2.发布选聘公告、应聘企业报名

拟定竞聘公告发布至公开媒体，并在小区显著位置进行公示。物业管理委员会在公开媒体南京市物业管理行业协会 https://www.njswyxh.cn/ 或中国招标投标公共服务平台 http://www.cebpubservice.com/ 发布“物业选聘公告”，并在公众号和小区显著位置进行公示，报名时间自挂网发布公告之日起7天之内，接受物业服务企业报名并对报名资料进行初步审核

（一）报名时间：公告发布次日起7日止。

（二）报名资料

    （1）物业服务企业应聘报名表；

    （2）物业服务企业营业执照复印件和公司简介；

    （3）法定代表人身份证复印件、被授权委托人身份证复印件及授权委托书原件。

    （4）拟派项目负责人资格证明材料，包括：南京市主管部门颁发的项目经理继续教育证明或由全国城建培训中心颁发的项目经理继续教育证明、不少于12个月的社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件及项目负责人履历。

    （5）在管同类业绩证明材料；

    （6）企业信用相关证明及承诺书，物业服务企业财务状况良好的承诺书。物业服务企业及其母公司法人代表未被人民法院列入失信被执行人名单的承诺书。

（7）在“国家企业信用信息公示系统” “中国政府采购网”网站中，未列入严重违法失信企业名单（须提供报名前三天内的网站信息截图并打印加盖公章）及近半年依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录证明。

（8）应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件

说明：（1）报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格（并不因第三方机构或选聘人已审核为由，而免除应聘人对提供虚假材料应当承担的责任）；（2）在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿尚东花园小区物业管理委员会全部损失（包括但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等）。

（三）入围企业公示、发放选聘文件、缴纳应聘保证金

选聘工作小组对物业服务企业报名材料进行审核，符合条件的入围企业在管理区域内进行公示七天，且应聘企业在规定的时间内购买《选聘文件》（每份伍佰元，售后不退），进入下一轮竞聘，入围的物业服务企业须在领取选聘文件后缴纳竞聘保证金，未按时缴纳保证金的企业视为自动放弃竞聘资格。

（四）“多选二”选聘及业主大会最终表决

（1）“多选二”候选企业的确定

本次多进二的评审，选聘小组不参与评审排名，把选择权交于全体业主。选聘小组组织符合选聘文件要求的物业公司进行竞聘演讲答疑，每家限时30分钟以内；所有竞聘物业公司宣讲答疑结束后，将合格竞聘企业方案的公示材料和合同草案在小区公示7日，公示期满后物业管理委员会组织3天时间投票 （采用短信或固定投票点的方式，具体内容以投票前发布的公告为准），每户只能投一票，承租人不能参与投票，每票最多选择两家竞聘企业，多选无效。唱票统计后按得票数高低顺序排列，确定前两家物业公司晋级为业主大会选聘对象（如出现两家票数并列第一名，则这两家直接晋级；如出现三家或三家以上并列第一，则比较同票企业得票的专属面积多少排名决定前两名；如出现两家或两家以上并列第二名，则对这几家同票企业得票的专属面积多少排名产生第二名）；如参与竞聘答疑的竞聘企业只有两家，无须投票环节，直接晋级为业主大会选聘对象；如有退出现象，依次递补。

（2）“进二”候选企业路演及业主大会投票

公示期内，入围企业可根据自身实际需要在工作小组指定位置发放宣传单册，开展路演，但不得进行其他形式的拉票。路演要求：晋级企业须在小区开展路演宣讲（含自我介绍、现场答疑等，拟派驻项目经理须参与）。晋级的2家候选企业可补充提交材料（仅可完善服务细节、解答业主疑问，不得修改报价及已承诺的提升项目，不影响原有核心材料）。并同步发布业主大会临时会议通知。投票结束后，管理委员会在主管部门及热心业主的监督下开箱、唱票、计票，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，已达参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意选聘的物业企业中选（法律法规有最新规定的，从其约定）。

若两家候选企业均未达法定表决条件，由选聘工作小组自首轮表决结果公示确认之日起30日内，则将得票数{得票数=（票数占比+面积占比）/2}高的物业企业单独进行业主大会表决（即二轮投票）。第二轮仍未通过的，本次选聘终止并重新组织公开选聘，空档期间由街道办事处依法协调落实临时应急物业服务。

（五）业主大会选聘结果公告及表决清单在小区显著位置公示7日，公示期间接受业主监督；公示期满无异议或异议处理完毕后，管委会与中选的物业服务企业签订合同。

（六）交接，承接查验及合同备案。管理委员会按照相关规定，牵头做好原物业服务企业与中选企业的交接工作，明确交接内容、时间节点及责任划分，确保设施设备、财务账目、业主资料等完整移交；并督促中选物业服务企业办理物业服务合同的备案工作。

五、其他说明

特殊情况处理机制：在选聘实施过程中，仅因不可抗力或非人为可预见的客观突发意外事件，造成原定选聘操作流程无法正常执行的，选聘工作小组仅可对程序性操作事项作出必要调整；不得变更本次选聘方案已确定的核心规则（包括资格条件、评审入围规则、公共收益分配、物业费定价等业主共同决定事项）。所有调整决定须经选聘小组三分之二以上成员表决通过。调整后的方案须在小区公告栏及业主群等指定渠道进行公示，公示期不少于7个自然日。相关调整须依法保障业主知情权，决策全程留痕。

六、联系人及联系方式

1、勘查联系人及联系方式： 孙浩 18601400055  

2、报名联系人：孙工   13813363119

3、报名地址： 南京市鼓楼区山西路8号金山大厦B座802室   

各竞聘企业及其承诺拟任项目负责人（本人），须自行勘查项目现场。请务必对项目现场和周围环境仔细认真查勘，未现场勘查和未提出疑义的竞聘申请人，提交竞聘文件时均视为已勘查并认同本项目要求的内容，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由竞聘企业自行负责。

七、廉洁要求

为确保选聘工作公平、公正、透明，维护全体业主合法权益，对参与企业提出以下要求：

1、材料真实性：竞聘企业提交的所有材料（含原始材料、补充材料）须真实有效，严禁造假；资质证明、业绩案例、人员配置等信息须与实际一致，不得伪造、篡改。

2、方案诚信性：服务方案及提升方案须基于项目实际需求与企业服务能力，内容务实、措施具体、具备可行性；严禁夸大宣传或虚假承诺，不得隐瞒实施难点（如提升改善涉及政府审批须如实告知审批风险）。

3、评审廉洁性：选聘沟通环节中，企业须遵守廉洁自律原则，不得通过不正当手段影响选聘小组成员或业主判断，严禁以礼品馈赠、现金贿赂、利益交换等形式干扰选聘秩序。

4、禁止私下拉票：企业不得采取私下游说、承诺特殊利益等方式拉票；宣传须公开客观，仅可通过指定渠道展示合规内容，不得人身攻击或诋毁其他候选企业。

5、责任承诺：候选企业须在竞聘材料中作出廉洁服务承诺；若查实存在违规行为，立即取消参与资格。

十、其他说明

本公告最终解释权归属南京市栖霞区尚东花园小区物业管理委员会。

南京市栖霞区尚东花园小区物业管理委员会

2026年11月10日

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尚东花园2026年公开选聘物业服务企业公告.docx