钟鼎山庄2025年（第二次）公开选聘物业服务企业公告

为规范和完善小区的物业服务管理工作，提升钟鼎山庄整体居住及办公环境，维护业主的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及小区业主大会表决结果规定，南京市玄武区孝陵卫街道钟鼎山庄小区业主委员会本着公平、公正、公开的原则，结合小区实际情况，面向社会公开选聘优质物业服务企业，欢迎符合条件的物业服务企业前来竞聘。

一、项目概况

（一）项目名称：钟鼎山庄小区物业管理服务 

（二）项目地址：南京玄武区中山门大街 299 号

东至：灵谷寺路         ；  南至：中山门大街；

西至：邵家山         ；  北至：沪宁高速连接线。

（三）物业类型：多层住宅、叠墅；

（四）小区业主户数及面积：小区占地面积163695.5 平方米，总建筑面积：237103.96 平方米，小区业主户数 938 户；多层建筑 36 栋 774 套 112030.01 平方米；叠墅 16 栋 164 套 39989.86平方米。

（五）绿化率：45.36%

（六）小区车位：产权车位：1205个，人防车位：0个，公共车位：0个。

（七）小区有电梯80部（6层），出入门道闸3组，消防、监控以现有状况为准。

（具体信息以现场勘查情况为准）

二、应聘物业服务企业资格

（一）市场监督管理部门颁发的营业执照，经营范围中有物业管理及其他与物业管理相关的项目；

（二）具有多层、别墅物业服务管理经验，具有与本小区类似小区的管理经验；

（三）在南京市与本小区类似住宅管理项目二个及以上,可考察现场环境,应聘企业须提供相应项目合同复印件；

（四）企 业 应 有 良 好 的社 会 信 誉 ， 无 违 法犯 罪 记 录 ， 近三年未 被 “信用中国”(www.creditchina.gov.cn) 、法院列为失信企业,在经营活动中没有重大违法违规记录；

（五）具有独立法人资格,中选后不允许整体转包；

（六）与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加选聘；

（七）单位负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得同时报名参加选聘；

（八）不接受联合体应聘,不允许挂靠,借用企业选聘；

（九）拟任项目经理须具有大专及以上学历,具有多层、别墅物业管理经验，有三年以上项目经理经历；

（十）拟任项目经理须全程参与选聘过程，包括但不限于现场勘察、应聘文件制定及说明、应聘文件评审等环节。

三、本次选聘适用物业服务标准

本次业主大会选聘物业服务企业的服务标准：应聘企业应参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》（宁发改价费字〔2021〕221号）五级标准为小区提供物业服务，且承诺实际服务水平不低于该标准；鼓励物业服务企业结合项目实际，自主提高服务标准。

四、本次选聘拟定的合同期限

合同方式：包干制。

合同期限：拟签物业服务合同期限为三年，自正式签订物业服务合同之日起算。

合同考核：甲乙双方约定，每年做一次业主满意率调查，业主满意率调查南京市玄武区钟鼎山庄自行组织或委托第三方组织，在物业或街道、社区、热心业主等见证下，根据业主清册，随机抽取300户常住业主，对物业服务质量采取电话或上门征求意见等方式进行满意率调查,测评涉及费用由乙方承担。

1.物业服务质量测评高于70%以上的，不奖不罚；

2.物业服务质量测评 60%(含)-70%的，甲方有权从履约保证金中扣除人民币贰万元整；并要求更换项目经理；乙方须在3个月内更换经甲方认可、不低于合同约定资历的项目经理。 

3.物业服务质量测评低于60%的，业主委员会有权提请业主大会解除合同且不承担违约责任。

评价内容包括：①客服服务态度；②绿化养护情况；③保洁卫生质量；④秩序维护效果；⑤设施设备及维修服务。

满意度采用五级评分法（非常满意5分、满意4分、基本满意3分、不满意2分、很不满意1分），按加权平均计算综合满意度。

五、本次选聘物业服务费用报价

（一）物业管理公共服务费（人民币）

物业服务费按业主房屋的建筑面积计算。本次选聘按照原有收费标准执行，采取固定报价的方式，所有报价与标准不一致的均为无效报价。

1、多层住宅：2.9元/平方米/月（含公共水电费）

2、叠墅：3.4元/平方米/月（含公共水电）

经甲乙双方书面确认的空置房屋，空置认定标准及实施细则以双方书面约定为准。

（二）汽车停放费收费标准

1、产权车位：管理费80元/个/月；

2、临时停车：1小时以内不收费，1小时以上12小时以内 5 元，12 小时以上24小时以下10元，以此类推。

（四）公共收益分成方式

公共收益是指小区公共车位的租金，利用小区公共场地、公共区域及公共部位经营的收益(所有的多种经营项目需甲方同意后方可实施)，公共收益分成方式：

1、临停及其他经营性收益：20%（包含管理成本及税金)归物业服务企，80%归全体业主所有。

2、结算方式:采用半年度结算周期，每半年度结束后15个工作日内完成账目核对，核账确认后15个工作日内完成账款支付；每季度须向全体业主公示公共收益收支明细，确保财务透明。

（四）小修

应急抢修及日常维保维修中使用的单件（或单项、单次），价值低于1000元的部件材料即属于小修范畴，由应聘物业服务企业负担。单件价值超过1000元的部件材料的维修项由物业报维修计划，再由业委会成立的项目审核组进行审核，审核通过，根据维修资金使用的相关法规约定,动用小区公共收益或者维修基金维修。

单次维修项目以故障实质认定，列物业服务费开支，物业服务企业不得将单项金额分次累计，严禁乙方通过工单拆分、故障切割、时间隔离等方式规避责任，且乙方报价不得超过业主询价的20%。小修项目须在2日内修复，特殊情况须作出说明并承诺限时完成。

（五）质量保证金

中选企业应在签订合同前5日内支付20万元（大写：贰拾万元整）的质量保证金，质量保证金用于甲方对乙方提供物业服务未达到合同约定标准的日常考核及业主满意率考核扣罚,或因乙方原因造成的甲方损失等事项。如乙方未按约履行，甲方应书面通知乙方限期整改，限定期满乙方仍未整改的，甲方可执行相关奖惩条例（执行依据是《物业服务合同》），履约保证金在被扣除后30日内应按约定进行补齐。

全体业主及其直系亲属有权依据服务标准监督物业服务，提交的书面举证材料（须载明时间、地点、涉及人员，可附照片、视频等证据）经业委会与乙方核实确认属违约行为的，按规定扣款，乙方在扣款前享有1次书面申辩权，须在收到扣款通知后5个工作日内向业委会提交申辩材料；

（六）履约保证金

物业服务合同签订前，中标企业须向业委会交纳履约保证金人民币100000元（大写：壹拾万元整），履约保证金的有效期至合同履约期满。整个合同履行完毕后如乙方无违约行为做好移交接工作，经甲方认可，在移交完毕后 15 日内退还履约保证金。若乙方合同履行完毕后未依法进行移交，甲方有权将履约保证金充抵违约金以赔偿未依法移交所产生的损失。乙方应严格按照竞聘文件中的承诺和小区整改方案按期整改，并达到验收标准。在整改期到期后仍未整改或者未整改完成的，甲方有权委托第三方实施未完成整改之内容，并从乙方履约保证金中扣除未完成整改实施的相关费用，履约保证金不足以补偿的，乙方应于次月末之前，补足履约保证金及补缴整改相关费用。

（七）人员要求

应聘单位投入本项目的服务人员按承诺的服务标准及项目实际情况配备，且需要配置合理，管理团队精干，基层操作人员充足。并按相应标准提交物业服务人员配备承诺，该承诺将作为物业合同的重要组成部分。

六、报名时间及材料

（一）报名时间：公告发布次日起至2025年10月13日止。

（二）报名资料

1、物业服务企业应聘报名表（按照附件提供的表格形式填写、加盖公章）；

2、公司简介

3、物业服务企业营业执照复印件（加盖公章、原件备查）；

4、拟任项目经理简历、学历证明、资格证书、相关证明材料及在本物业服务企业工作三年以上的证明(提供社保缴纳记录),复印件加盖公章（原件备查）；

5、法定代表人身份证复印件、(如授权,则提供法定代表人授权委托书原件、授权代理人身份证复印件)；

6、物业服务的业绩证明文件:提供在管项目的合同复印件。

7、在“国家企业信用信息公示系统” “中国政府采购网”网站中，未列入严重违法失信企业名单（须提供报名前三天内的网站信息截图并打印加盖公章）及近半年依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录证明。

8、应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。

说明：报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格；在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿钟鼎山庄小区业主（业主委员会）全部损失（包括但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等）。

以上资料按上述顺序装订成册一份，所有复印件须带原件核对并加盖公章（多页加盖骑缝章），上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝，后果由应聘企业自负。符合报名条件的物业服务企业将被通知购买选聘文件。

七、业主大会选聘流程

（一）发布选聘公告，通过公开媒体发布，并在小区显著位置公示。

（二）报名受理：业主委员会接受物业服务企业报名；业主委员会对物业服务企业报名材料进行审核，公布符合报名条件的企业情况。

（三）公示结束后符合报名资格条件的企业在公示结束后7日内缴纳10万元（人民币拾万元整）竞聘保证金并同步提交小区初步管理方案，未按时缴纳的，视为自动放弃。

（四）应聘企业考察首轮审核：业主委员会在综合考察报名物业企业规模、综合实力、管理业绩和社会美誉度的基础上，根据同等条件下，由业委会通过综合评审投票决定三家企业进入应聘文件评审答辩程序。

（1）若符合要求的企业＞3家：业主委员会根据企业规模、财报年报、过往业绩、多维考察（在管项目调研）、项目经理答辨、初步服务方案沟通、社会美益度等综合评审投票，得票前3名入围；若有企业退出，按得票排名从高到低进行递补。

（2）若符合要求的企业≤3 家且≥2家：直接通知所有企业进入下一轮。

（3）现场勘察首轮审核通过的三家企业统一时间到小区看现场，同时业委会组织业主（自主报名）对进三企业进行考察。

（五）应聘文件评审答辩

业委会组织20名业主代表参加应聘文件评审答辩，对三家企业的物业服务方案进行评审。由全程参与答辩的业主代表和业委会委员评分选出两家物业企业进入业主大会候选（若两家物业服务企业有一家退出的，则第三名自动晋级参加业主大会表决）。

参加答辩的业主代表实行公开报名，如报名人员超过20人，则由报名时间先后决定。如报名人数不足20人，以实际报名人数为准。报名业主须查验权属证明和身份证明原件，提交复印件。

（六）合同草案公示

两家候选企业的物业服务合同草案公示，征求业主意见。

（七）召开业主大会会议召开业主大会临时会议，对两家候选企业的物业服务合同进行表决。

（八）物业服务合同签订

业委会执行业主大会会议决议，与中选企业签订物业服务合同。

（九）物业服务企业交接

八、选聘文件的购买

（一）业主委员会根据报名企业信誉、相关业绩等进行资格审核，资格审核符合要求的应聘企业购买《选聘文件》，每份伍佰元整，提供选聘顾问机构发票（售后不退）。

（二）报名入围的企业请根据本项目实际，结合企业实际情况和管理服务能力，确定参加竞聘的报名企业根据文件约定缴纳应聘保证金。

（三）在规定的时间内，应聘企业要将应聘保证金汇到《选聘文件》指定账户，逾期视为放弃应聘；缴纳应聘保证金的账户名称必须与应聘企业名称一致。

八、联系人及联系方式

（一）报名联系人：马主任  

（二）报名地址：南京市玄武区钟鼎山庄小区东门三楼业委会办公室

（三）勘查联系工作电话：15366055596

各应聘企业及其承诺拟任项目负责人（本人），须自行勘查项目现场。请务必对项目现场和周围环境仔细认真查勘，未现场勘查和未提出疑义的应聘申请人，提交应聘文件时均视为已勘查并认同本项目要求的内容，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由应聘企业自行负责。

九、廉洁要求

为确保选聘工作公平、公正、透明，维护全体业主合法权益，对参与企业提出以下要求：

（一）材料真实性：候选企业提交的所有材料（含原始材料、补充材料）须真实有效，严禁造假；资质证明、业绩案例、人员配置等信息须与实际一致，不得伪造、篡改。

（二）方案诚信性：服务方案及提升方案须基于项目实际需求与企业服务能力，内容务实、措施具体、具备可行性；严禁夸大宣传或虚假承诺，不得隐瞒实施难点（如提升改善涉及政府审批须如实告知审批风险）。

（三）评审廉洁性：选聘评审及沟通环节中，企业须遵守廉洁自律原则，不得通过不正当手段影响评审人员或业主判断，严禁以礼品馈赠、现金贿赂、利益交换等形式干扰选聘秩序。

（四）禁止私下拉票：企业不得采取私下游说、承诺特殊利益等方式拉票；宣传须公开客观，仅可通过指定渠道展示合规内容，不得人身攻击或诋毁其他候选企业。

（五）责任承诺：候选企业须在投标材料中作出廉洁服务承诺；若查实存在违规行为，立即取消参与资格。

十、其他说明

（一）若应聘企业等于两个时，应聘企业可以按照《选聘文件》的要求提交《应聘文件》，业主委员会将根据应聘企业的应聘承诺直接与应聘企业洽谈《物业服务合同》（草案），并将初步达成一致意见的《物业服务合同》（草案）提交业主大会会议进行表决。

（二）若在公告约定的报名时间内少于两家应聘企业报名，则本次选聘活动中止（即流标），后续流程由业主委员会报备主管部门后确定。

（三）本公告在钟鼎山庄小区公示栏进行张贴，并同步在小区微信群、公开媒体南京市物业管理协会招投标服务平台（https://www.njswyxh.cn/）及江苏省招标投标公共服务平台（网址：www.jszbtb.com）同步发布“物业选聘公告”。

（四）本公告最终解释权归属南京市鼓楼区钟鼎山庄小区业主委员会。

 南京市玄武区孝陵卫街道钟鼎山庄小区业主委员会

                      2025年9月25日

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钟鼎山庄2025年（第二次）公开选聘物业服务企业公告（附件）.doc