苏建豪庭小区选聘物业服务企业方案
为提升小区整体居住环境，维护业主的合法权益，规范和完善小区的物业服务工作，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等法律法规规定，南京市建邺区苏建豪庭小区物业管理委员会本着公平、公正、公开的原则，结合小区实际情况，面向社会公开选聘优质物业服务企业，欢迎符合条件的物业服务企业前来竞聘。
一、项目概况（具体信息以现场勘查情况为准）
1、项目名称：苏建豪庭小区
2、项目地址及四至：南京市建邺区庐山路1号
东至：弘瑞广场； 南至：华隆新寓；
西至：庐山路； 北至：应天大街。
3、物业类型：住宅、商业
4、小区业主户数及面积：小区建于2005年，共有12幢楼（5幢高层、7幢多层）、41个单元、631户业主。建筑面积约9.8万平方，其中住宅8.3万平方，商业1.3万平方。
5、小区车位：地面及地下车位约300个。
6、小区配建16部电梯
7、物业费：小区多层0.6元/㎡/月，高层1元/㎡/月。
二、物业服务企业选聘原则
1、根据《中华人民共和国民法典》、省市《物业管理条例》，为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳定，本次选聘工作由苏建豪庭小区管委会具体实施。
2、物业服务企业选聘结果：由全体业主投票表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
三、参聘物业服务企业报名条件
1、企业注册资金伍佰万元（含）以上，注册时间满2年及以上的独立法人；
2、南京主城区范围内现管理楼盘住宅项目在2个（含）以上并在管住宅楼盘总面积15万方以上；
3、拟派项目物业经理具有3年以上物业管理经验且2年以上住宅项目管理经验(提供证明原件)；具有大专以上学历或者中级以上职称，无不良执业记录。要求须提供在本单位一年内的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件）；
4、竞聘单位未被南京市住房保障和房产局依照《南京市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》列入失信企业名单；
5、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，承诺本项目独立规范建账；3年内未与第三方发生法律纠纷；
6、与竞选人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法人代表控股）、管理关系的不同单位，不得参加同一项目的竞聘；
7、本小区现物业服务企业满足投标要求的情况下，在本项目招标报名时，必须提交以下书面承诺：若未中标，则承诺在本小区招标结果公告发布之日起60日（《民法典》相关要求，省条例90日）内全面办理物业管理移交手续。
8、本项目不接受联合体投选。
四、本次选聘拟定的合同期限
拟签物业服务合同期间：合同期三年(1年试用期+2年正式服务期)，自正式签订物业服务合同之日起算。试用期期满前3个月，管委会可以根据物业服务实际情况自主开展业主满意度调查或者委托第三方满意度调查。若进行满意度调查，则调查率不低于70%，业主满意率不低于60%，方可自动续签2年物业服务合同。反之，无条件不再续签合同。
五、选聘内容
1、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、设备机房、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。
2、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车库、地下停车场)的维修、养护和管理。
3、本物业规划红线内的附属配套服务设施(水系、商业网点等)的维修、养护和管理。
4、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位、地库等)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
5、交通、车辆行驶及停泊的管理（机动车和非机动车）。
6、维护物业管理区域内的公共秩序，包括执行各项安全制度措施、巡逻查验、门岗执勤、安全监控。
7、对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，保证消防器材和设施齐全有效，消防通道畅通。
8、对业主和物业使用人违反小区《管理公约》的行为，采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等方式方法予以纠正。
9、协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助业委会（管委会）发布公告、通知等工作。
10、物业及物业管理档案、资料的收集及整理；经营性物业的管理。
11、物业公司根据国家《住宅室内装饰装修管理办法》对小区的装修行为实施监督管理。
12、法律政策、合同规定及业委会（管委会）交办的小区公共管理其他事项等。
六、服务质量标准、收费标准、服务期限
（一）按《南京市物业管理条例》、参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级》的2级标准要求进行物业管理服务。通过严密的安全保卫管理、细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保养管理，营造一个安全、舒适、人性化的居住环境。
（二）服务要求及标准
管委会按以下物业服务内容及标准等对物业企业进行检查考评。
1、基础服务
（1）设立办公场所并配备办公设备；
（2）签订物业服务合同；
（3）建立基本档案资料；
（4）制定应急预案并配合处置突发事件；
（5）维护小区基本标识。
2、客户服务
（1）8小时受理客户服务诉求，处理记录完整；
（2）收费明码标价，每半年不少于一次物业收支情况公示；
（3）对小区装修行为进行管理，及时向主管部门报告违规行为。
3、共用部位管理
（1）每年雨季来临前对上人屋面排水沟、落水口清理1次；
（2）每年1次检查室外排水管道、窨井等，发现问题安排疏通清理；
（3）每半年1次检查门厅、楼梯间、走廊、围墙、景观小品、凉亭、雕塑、休闲椅、健身器材和儿童娱乐设施。
4、共用设施设备管理
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护，设施设备运行正常；
（2）建立共用设施设备台帐；
（3）道路通畅，雨污井、化粪池每年疏通与清掏；
（4）路灯、楼道灯功能完好。
（5）给排水系统
①每周1次巡检机房和主要设备，并保存记录；
②每季度1次打扫水泵房卫生（专营单位直管除外）。
（6）避雷系统
①每年1次维护避雷设施，并保存记录；
②每年1次检测接地电阻。
（6）消防系统
①消火栓柜每季检查1次；
②应急消防器材齐全，在有效期内。
（7）电梯
①执行《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备使用管理规则》TSG08-2017、《电梯维护保养规则》TSG T5002-2017等相关强制性规定；
②电梯机房15天巡检一次；
③发生电梯困人事件时，物业服务人员10分钟之内到场。
（8）弱电系统
①监控系统运行正常，设备点位、地址码表完整，录像保持30天以上；
②每年一次末端设备保养，每半年一次机房设备保养，设备故障及时处理，保存维修保养记录。
5、秩序维护管理服务标准
（1）人员要求
①设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
②能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
④每位在岗人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
⑤须设立夜间值班人员，并公开值班电话。
（2）门岗
①小区主入口24小时值班看守，高峰时间站岗值勤，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
②封闭管理小区对外来人员实行登记管理，阻止未经许可的外来人员进入小区。
③对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。
（3）巡逻岗
①按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查一次，做好巡查记录。
②在遇到异常情况、突发事件时，及时报告业委会（管委会）和社区及有关部门，并协助采取相应处置措施。
（4）技防设施和救助
①小区具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等技防设施设备的，应24小时开通，并有人驻守，关注各设备所传达的信息。
②监控中心收到报警信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
③对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
（5）车辆管理
①做好小区停放车辆的信息登记、录入、备案及收费等工作；
②地面、墙面按车辆道路（地下车库）行驶要求设立车辆行驶指示牌、地标及反光镜等，及时维护维修或更新路标、地标、指示牌、停车线及停车场地等相关工作；
③制作并落实好不同车辆不同标识牌工作，用以明确区分开业主（地面和地下）、临时外来等车辆。
④停车地面备有必需的消防设施设备和照明，及时发现并处置火灾隐患等。地下配备的消防设施设备及照明，超过规定的需设置防火墙，定期检查、维护，确保性能良好。停车区域无易燃、易爆及危险品存放；非机动车车棚按照消防规定配备喷淋设施、烟感、监控等设备和照明。
⑤巡逻和协调停车事宜，及时发现并处理车辆违规停放、堵占道路、消防通道、人行道及损坏绿地等公私财物等不当行为，确保小区车辆出入和停放规范有序。
⑥地面临时泊位停满或达到预定数量时，出一辆放进一辆，及时劝阻并疏导车主，一旦发生闹事、堵道等行为要尽快报公安部门处理；
⑦落实好小区车辆（含非机动车）管理制度；
⑧落实好国家、省及市区政府部门等相关法律、法规。
6、环境卫生管理
（1）按需要合理设置垃圾收集点（如实施垃圾分类的，按照垃圾分类要求调整设置）；
（2）每日1次清运垃圾；
（3）每周1次清洁门厅及电梯地面，每周1次清洁公共楼道地面；
（4）每日1次清扫公共道路、绿地、停车场、地库、文体活动区域，道路、地库、绿化带等公共区域无明显杂物；
（5）每周1次擦抹公共设施；
（6）每年2次以上消杀。
如实施垃圾分类，与上述标准不一致的，按照垃圾分类法规规定和相关行政监管部门的要求调整。
7、绿化养护管理
（1）绿化适时浇水、治虫；
（2）草坪修剪每年不少于4次；
（3）灌木整形修剪每年不少于2次；
（4）篱、球等按造型要求修剪每年不少于1次；
（5）草坪除杂草每年不少于4次。
备注：小区内公共部位设施设备发现损坏，属小修范围的，物业应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。
8、其他
（1）落实好国家、省、市区有关政府部门相应法律、法规、条例以及小区业主大会相关决议等。
（2）辖区内所有的机房、设备用房，要求室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。
（3）服务期限3年。
（4）收费标准
多层住宅： 0.6 元/平方米·月；
带电梯高层住宅: 1元/平方米·月(含能耗费)；
商铺： 4元/平方米·月（待定，前期合同未约定）
小区停车管理及收费依照前期物业合同约定执行。
七、竞聘企业报名时间、方法及报名须提交的资料
1、报名时间：自南京市物业管理行业协会官网或其他公众媒体实际发布选聘公告之日起7天（需电话提前联系）
2、报名联系人及邮箱：
杨 军 15295741534 734666932@qq.com
张珂莹 17302526536 457634839@qq.com
报名地址：南京市建邺区云锦路157号201室
不组织集中考察，报名企业自行考察，各潜在应聘企业及其承诺拟任项目负责人本人，须自行到小区勘察项目现场。未现场勘察和未提出疑义的应聘人，提交应聘文件时均视为已勘察并认同本项目要求的内容。
3、提交资料：
①物业管理项目竞聘报名表（按照附件1提供的表格形式制表填写）；
②物业服务企业营业执照（三证合一）复印件；法定代表人身份证复印件，代理人身份证复印件及授权委托书原件，代理人联系电话、邮箱；
③本市范围内至少两个物业服务合同复印件；
④提供本企业行业主管部门颁发的信用手册；
以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件须带原件核对并加盖物业服务企业公章，上述资料有任何一项缺漏，均无法通过资格预审。
4、履约保证金
中选企业应在签订合同前5日内支付5万元（大写：伍万元整）的履约保证金（需支付现金或银行保函 ），用以约束中标人在合同履行中的行为，弥补合同执行中由于自身行为可能给选聘人带来的各种损失。如乙方未按约履行，甲方应书面通知乙方限期整改，限定期满乙方仍未整改的，甲方可执行相关奖惩条例。
八、选聘工作流程
1、管委会开展前期选聘准备工作及草拟物业竞聘相关文件（组织成立选聘工作小组）
2、管委会将竞聘文件（包括拟聘请第三方跑票）在小区显著位置公示，并听取业主的意见和建议。
3、管委会公告业主意见、建议的采纳情况。
4、管委会将竞聘公告在南京市住房保障和房产局官网公开，并在小区显著位置进行公示。
5、管委会和选聘工作小组接受物业企业报名。
6、管委会和选聘工作小组回函告知报名企业资格审查结果。
7、选聘工作小组在小区内公示相关企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行业准则承诺书等。
8、选聘工作小组最终确定2家候选企业。
9、管委会将选票样式、唱票时间和地点等信息公示在小区显著位置。
10、开展入户征询业主意见工作。
11、管委会在社区、派出所、业主代表共同监督下公开唱票计票。
12、管委会将最终选聘结果在小区的显著位置公示。
13、管委会与新物业服务企业签订合同。
苏建豪庭小区物业管理委员会
2024年11月20日
