南京市物业管理行业协会第四届理事会工作报告

南京市物业管理行业协会第四届理事会工作报告

尊敬的各位会员：

南京市物业管理行业协会第四届理事会自2016年6月完成换届，至12月与市民政局协商解决因上届协会两年未备案遗留的协会合规运行等问题，自2017年开始正式运行。

四年多，在市住房保障和房产局、市物业指导中心的正确领导和指导下，我们一起风雨兼程走过。我们一起经历了战暴雪、御洪灾、抗疫情；经历了垃圾分类、文明城市和文明典范城市创建；经历了法治化建设的重要历史阶段。

协会在党建引领、会员服务、发挥桥梁和纽带作用、为行业发声和维护会员合法权益、参与立法建议和组织行业标准建设方面积极开展了工作。

四年多，协会组织实施了七大类63场线下培训和线上等其他方式的培训；建立了七个物业服务示范创建基地；编制了两个行业地方标准（由市物业指导中心推荐试行）；组织完成了8万字的调研报告；编制了住宅区疫情防控工作指引；组织完成了行业应对突发公共事件和自然灾害应急工作体系第一阶段应急预案的编制工作；参与了二十几部法律法规和规制的立法建议活动；在一系列有关行业生存发展的重大问题上通过市区两级人大奋力发声；努力开展行业宣传工作，仅疫情防控和文明城市创建阶段，主推送原创公众号116期，副推送+转推送公众号400多期，同时与主流媒体及其他融媒体广泛合作，通过专栏、专版、专题栏目等正面宣传行业；四次承办了市总工会和市住房保障和房产局主办的行业职业技能竞赛，组队参加省赛、国赛，取得了优异成绩；承办了五心服务活动和“最美物业人”评选活动。协会还通过了南京市民政局的考评验收，实现了协会升级至4A级。现将具体工作汇报如下：

一、 党建方面的工作。

1.于2019年初组织开展党建的基础工作

    （1） 调研会员单位党建工作情况。秘书处安排人员分别走访会员单位，了解党建工作情况，听取会员对行业党建工作的意见与建议。   

（2）促进“党建引领红色物业”建设。100多家企业建立了党组织，促进60多家会员单位的党组织与属地街道社区开展了联建共建，企业党组织在服务项目建立“红色阵地”，党员进入社区网格。

（3）组织学习交流。协会组织副会长单位党建负责同志专门赴上海参加《创新行业党建，共建美丽家园》论坛，学习同行经验。以集体党课的方式组织会员单位党员集中收看中物协组织的“党的十九届四中全会精神宣讲报告会”。

（4）倡导党员发挥先锋模范作用

在疫情防控最胶着的日子里，协会倡导会员单位的共产党员身先士卒、发挥表率作用。协会在市物协网站、微信公众号及各大会员沟通群持续展现共产党员奋战疫情防控社区一线的工作现场。

2.在行业党委的领导下开启新征程

（1）2020年6月，南京市物业管理服务行业党委成立，从此，协会在行业党委的领导下开展党建工作。

在行业党委的领导下，协会发动会员单位参加“江苏省党建引领物业管理服务工作示范点”工作。 2021年，会员单位中共有12个党建示范点通过省级考核验收、30个党建示范点通过南京市考核验收。省市两级党建示范点均受到各级党组织的好评，为钝化物业管理矛盾发挥了很好的作用。

  （2）结合“智慧物业”平台，协助行业党委开展党员登记工作。

（3）在行业党委指导下，配合评选出一批积极奋战在疫情防控工作一线，充分发挥党员先锋模范作用和党组织战斗堡垒作用的先进个人和先进集体。

 二、会员服务方面的工作

1.建立沟通互动平台。协会建立了700多人的会员单位微信沟通群、196人的会员单位通讯员专业工作群，以及理事、常务理事、会长副会长工作群。广泛的沟通拉近了时空距离，增进了会员之间的互助合作。

2.组织培训。2017年至2021年7月，协会共组织线下各类专业培训63场，线上课件培训向全体会员单位开放，专项线上视频培训同步80个培训点。

线下培训课程涵盖7大类：（1）法律法规及物业管理相关制度，包括《民法典》的专项培训。（2）物业管理典型案例分析与应对。（3）设施设备各大系统的运行管理以及维保单位管理。（4）物业管理招投标。（5）《南京市普通住宅服务标准（推荐试行）》。（6）《南京市承接查验标准（推荐试行）》专项培训等。（7）南京市创建全国文明典范城市住宅小区物业服务所涉工作实操培训。

线上培训：包括物业服务示范项目创建标准的专项培训、党建引领红色物业的思想方法和工作方法、《南京市承接查验标准（推荐试行）》、理性前瞻地面对物业行业的问题与发展等内容。

3.建立示范创建基地。市物协在2018年和2019年江苏省优秀示范项目中按照便利交流的原则，分别在江南区域、江北区域、中心城区挑选建立了7个示范创建基地，供会员单位交流学习，还接待了省物专委会培训班的其他城市同行交流。

4.组织成立设施设备专业委员会，组织行业专家为会员单位提供电话咨询和现场服务。

5.组织会员单位参加首届南京物业博览会，以一个大展区呈现了南京物业行业发源、发展的历程，展示了会员单位的精神风貌与服务技术内核，体现了南京物业行业在行业主管部门的带领下跨入新时代、追求新发展的愿景。

6.组织编制了《物业管理区域新冠疫情防控工作指引（住宅篇）》，为会员单位提供标准化的物业行业疫情防控作业指导。

7.为会员单位编印、分发宣传海报。协会在疫情防控期间印发了6万份防疫宣传海报，在文明城市创建期间印发了1万份宣传海报。

8.组织迎接建党100周年活动

（1）组织“乐跑新征程”活动。2021年春天的江心洲青奥森林公园，会员单位的350名运动员激情澎湃地集合到了起跑线上。虽因疫情防控，这场迷你马拉松的规模受到了限制，但活动仍受到了会员单位的热情响应。

（2）七一前夕组织会员单位的共产党员和积极分子参观梅园新村纪念馆，并组织共产党员在党旗下重温入党誓词。

9.组织支援和慰问。2020年向会员单位支援了一批防疫物资（委托各区代送）。2021年在南京遭遇新一轮疫情的严峻形势下，组织慰问了会员单位中积极投入社区防控工作的小企业暨保障房小区的物业员工。

10.正面开展行业宣传

   （1）自主组织宣传工作。在疫情防控和文明城市创建期间，主推送原创公众号116期，副推送+转推送公众号400多期，多载体高频次地宣传物业企业及员工在疫情防控、应对自然灾害、文明城市创建中的感人事迹，弘扬物业人的家国情怀。 

   （2）与媒体广泛合作

    ① 与《金陵晚报》合作，展示南京物业人的抗疫风采。8个整版展示，《紫金山新闻》线上同步播出。

    ② 与南京电视台十八频道合作《标点看物业》栏目，共制作播出30期，展示物业人抗击疫情的担当与奉献。

    ③ 参与南京广播新闻台《对话》栏目，组织会员单位线上走进直播间，共话疫情期间的行业痛点与发展话题。

④ 与365淘房、华侨路茶坊合作，在市委网信办、市房产局、市消协的共同指导下，主办“战胜疫情迎接春天”有奖征文活动。

⑤ 组织会员单位参加南京广电FM106.9南京新闻广播《葛晶对话》节目，宣传物业行业的春节服务保障。

 三、发挥桥梁和纽带作用

物业服务行业涉及民生，备受社会关注。提升服务品质、提高从业人员素质是行业主管部门极为关注的问题，每年都在有针对性地组织安排一系列重点工作。市物业协会紧紧围绕市住房保障和房产局、市物业指导中心的重点工作，积极承办、配合参与一系列工作，努力发挥桥梁和纽带作用。

1.提升服务品质方面的工作

（1）通过参加专项检查促进服务品质提升。自2017年开始，每年推荐行业专家参加行业主管部门组织的物业服务项目专项检查。行业专家边检查、边沟通，对提升物业项目的服务品质发挥了积极的作用。

（2）通过参加示范创建预检促进服务品质提升。自2017年开始，协会每年组织行业专家参与示范创建标准的培训，参加申报的示范项目的预考评。每一年的预检，也成为会员单位互相学习、促进的过程，每一个示范创建项目的服务品质都得到有效提升。

（3）通过抓住每一个契机，发起提升服务品质的倡议和活动。几年来，市物协结合城市和行业的重点工作，抓住每一个契机，向会员单位发起提升服务品质的倡议，如，以国家第32个爱国卫生月为契机发起“春风行动”“大干红五月 服务质量提升月”、创建文明城市、抗击新冠疫情、开展志愿者活动等，以促进会员单位对提升服务品质的重视和践行。

2.承办行业职工职业技能竞赛

从2017年开始，市物协连续四年承办了市总工会和市房产局组织的行业职工职业技能竞赛，组织南京会员单位的优秀选手参加江苏省竞赛取得优异成绩、走上全国竞赛的赛场取得优异成绩。在此过程中，协会邀请行业专家为准备参加省赛、国赛的选手进行了强化训练。会长三次以江苏省代表团团长的身份带队参加全国技能竞赛。

通过各级竞赛，会员单位中涌现出一批获得国家、省、市级荣誉称号的优秀技术人才，其中包括在33个省市参加的全国管理员类竞赛中跻身前三名而获得“国家技术能手称号”的亿文物业包小兰同志、在全国电工类竞赛中进入前三名而获得“全国住房和建设行业技术能手称号”的东恒物业戴立人同志，以及几十位获得“江苏省技术能手”“南京市五一劳动奖章”、 “南京技术能手”“南京市五一创新能手”“南京市青年岗位能手”的会员单位技术骨干，展现了南京物业人的工匠精神和行业风采。竞赛还推动了行业服务技能大学习的热潮，技术骨干们活跃在各物业服务项目，成为受业主欢迎的服务标杆。

3.承办五心服务活动

在市住房保障和房产局的领导下，协会承办了在全市开展五心服务活动的工作，落实专人组成工作小组，从活动的组织、内容、形式、评选标准等方面进行了具体策划，提交市物业服务指导中心，供市房产局领导决策。

“五心服务”活动激发了南京市物业服务行业争先创优的热情，围绕业主的切身需求积极改善服务成为企业的自觉行动。会员单位中200多个项目主动开展“业主体验官”“机房开放日”“传承雷锋精神”志愿服务等系列活动，深度诠释了五心服务的内涵，深化了业主对物业服务的感知，助推全市物业管理水平的提升。

当年，全市有502名员工申报参与五心服务优秀员工评选，经过初审、公示、微信公众号投票、网络平台接受业主意见，经专家组考评，共有258名物业工作人员获得五心服务优秀员工称号。

现在，五心服务已经成为南京市物业服务的名片。

4.承办“最美物业人”评选活动

在市文明办、市住房保障和房产局的领导下，协会承办了“最美物业人”评选活动。这是在全市广泛开展“五心服务”的基础上，于2020年开展地从五心服务优秀员工中聚焦一线基层员工评选最美物业人的活动。经过申报、受理、初审、提报审核、现场考评、公示、媒体监督等环节，评选出10名最美物业人，提名10名最美物业人。

5.组织完成酬金制课题的调研工作

    为破解物业管理立法倡导、实施难行的物业服务酬金制难题，2017年，行业协会接受市物业指导中心委托，开展酬金制可行性课题调研。

    协会组建了由行业专家、企业领导、律师、业委会代表参加的课题组，于2017年10月至2017年12月19日分赴无锡、苏州、扬州、深圳，以及在本地组织开展了 “酬金制”收费模式可行性调研。

 课题组的各小组访谈了五个城市的行业主管部门、相关行政部门、行业协会、物业企业和部分业委会代表，实地调研了10个酬金制项目，接受访谈达100多人次。调研共形成总报告一份和三个分报告，共八万字，按期提报委托方。为我市探索物业服务收费模式良性变革，以及社会对物业服务质价相符的理性认知提供了有价值的基础工作。

6.促进会员单位为南京市文明城市创建做贡献

（1）向全体会员单位发出积极投身南京文明城市创建的倡议书。

（2）参与市住房保障和房产局组织的文明城市创建的小区检查。

（3）组织拍摄了反映行业创建文明城市的宣传片。

（4）在会员单位中组织开展了“文明城市创建海报设计大赛”。

四、为行业发声方面的工作

1.为争取物业企业代收代缴水费不纳税的权益而发声

在市住房保障和房产局的领导下，协会代表得以参加了省人大常委会副主任主持的“江苏省物业管理条例执法回头看”工作座谈会。在全市各部委办局主要领导参加的大会上，将行业的声音带到了会上。        

关于营改增后物业企业代收代缴水费需倒贴11.2%的增值税及附加的问题受到人大领导的高度关注，经过坚持不懈的努力建议，物业企业代收代缴营改增后的水费不用倒贴税费了。

2.为争取前期物业管理政府指导价调整而发声

《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》自2006年颁布施行以来，前期物业服务政府指导价长期未予调整，而人工成本逐年快速攀升。价格瓶颈使南京市的物业服务行业日趋举步维艰。

四年多来，在市住房保障和房产局的领导下，市物协从未放弃过调整前期物业服务费用的力争与呼吁。会员单位的人大代表数次在开会或闭会期间反映行业价格瓶颈的问题。

（1）向分管市长递交物业服务成本统计分析表，反映南京物业行业的价格瓶颈问题。

（2）向市人大提交《关于尽快解决南京市物业服务收费标准政府指导价14年未予调整的问题的建议》。

（3）向发改委提交对周边城市物业服务费水平以及费用调整机制的调研情况说明和我市与国内主要同等城市收费标准比对表。

（4）通过市人大代表提交的建议受到市政府的密切关注，发改委价格主管部门的领导专门回访，并对即将向市委市政府提报的报告补充了行业提供的有价值信息。

2021年4月26日，南京市15年未调整的前期物业服务政府指导价终于调整了！这个漫长的过程凝结了行业主管部门的心血、凝聚了多少会员单位的共同艰辛努力。

3.为在垃圾分类中维护物业企业的合法权益而发声

在《南京市生活垃圾管理条例》立法启动后，协会组织会员单位认真调研，于2019年8月组织分析并递交了《南京与上海生活垃圾分类投放制度中有关物业管理责任内容的对标及分析意见》，于2019年9月组织了向跨地域的会员单位上海项目调研的工作，并就调研情况撰写了并递交了《调研报告》，于2019年8月、10月、11月三次向市人大及相关部门提出意见和建议，于2020年3月又向城市管理局提出了垃圾分类实施后的有关意见。

在垃圾分类试点开始后，协会又组织了对试点项目的观察，了解现场实况。正式施行之初，协会以组织“每周一报”的形式向各区不同规模、类型的部分会员单位管理项目收集来自一线的数据进行统计分析。

在市住房保障和房产局的组织下，协会代表得以参加了分管市长主持的专题工作会议，有机会面对面反映了行业困难和诉求，向市政府提供了行业人力成本持续攀升的详实数据，阐明了物业员工作为普通劳动者理应被关怀的情理、强调物业企业的市场属性，陈述了政府购买服务的法律依据和必然。协会的意见受到市领导的高度关注。

4.为争取物业管理健康发展大环境而发声

在市住房保障和房产局的安排下，协会代表得以参加了2020年12月4日南京市委副书记主持的全市物业工作调度会。在此会议上有机会代表行业向市领导反映了两个方面的意见：

第一，要求行政执法应该进小区。物业企业没有执法权，不能要求其对他人违法结果负责；行政部门有对违背法规的行为进行处理、实施处罚的责任，不能让物业企业报告无门、处理无人。

    第二，诉求社会管理和行政职能的工作不能强压摊派给物业企业，政府可以通过购买服务对企业提要求。

协会的意见受到了市领导的认同和热情支持。

在垃圾分类立法及执行的过程中，虽然我们的建议不能完全被采纳，但该条例调整了部分条款，如明确规定了产生垃圾的个人和单位在分类投放中的主体责任和相应的罚则，并增加了物业企业开展垃圾分类工作应得到奖励、补贴的内容，承认了物业企业“劝阻、制止、报告、协助处理”的履责方式，而不是承担垃圾分类的全责。行业的意见被接纳，是我们广大会员单位大量基础工作和共同努力发声的结果。

5.为维护会员单位员工的合法权益而发声

2018年夏天，会员单位金地、亿文的员工在正常工作时被不法分子刺伤，闻讯后，协会会长、秘书长和副会长一行十几人前往医院和单位慰问，并向政府有关部门发文、通过网络呼吁社会良知，尊重、关心和爱护普通劳动者，呼吁友善的工作环境和生存条件。

 6.为物业行业可持续投入疫情防控工作寻求支持而发声

面对突发的公共卫生事件，协会一方面号召会员单位奋力投入社区疫情防控，一方面关注防疫物资的价高、短缺，关注企业成本的迅速加大、关注企业在开展物业管理区域疫情防控工作中遇到的困扰。     

（1）协会组织会员单位进行了防疫物资及专项人工成本调查，开展了消杀日报、成本双周报和样本分析。给市政府、市税务局、省税务局、市人大、省住房和城乡建设厅、中物协发出了168家会员单位的联名呼吁书。此举对后续十部委联合通知强调政府购买服务发生了积极的作用。

（2）向南京市民发出《致南京市民的一封信》，呼吁社会理解和支持物业企业的疫情防控工作。

7.为避免加重企业负担而发声

对省人防办《关于进一步加强住宅小区依法配建人防工程使用和维护管理的意见》提出意见与建议。

该文件将人防工程维护和停车位租金管理与现行物业管理割裂，要求物业企业落实人防维护资金、承诺承担人防维护资金管理、使用和维护管理责任等。协会会员代表在多次沟通会上提出意见和建议。

我们所有的发声均来自会员单位的一线实践和更大范围的信息搜集提供，还有我们行业人大代表的积极努力。

五、行业自律方面的工作

1.所有会员入会均签订自觉遵守《南京市物业管理行业自律公约》的自律承诺书，促进行业自律。

2.配合信用管理工作，推进行业自律。2019年初，行业主管部门通报了2018年度物业企业信用信息，协会指定专人配合市物业指导中心印制了物业企业信用手册，并按照市信用办要求，对自愿与市物协签订《行业自律公约》的企业发放信用手册，以此强化后资质时代的行业监管工作。

3.向会员单位和行业同仁发出全力投入社区疫情防控工作的倡议，并第一时间编制并发布《住宅小区疫情期间物业管理便民服务工作指引》，规范物业服务企业的疫情防控工作行为，引导行业自律。

4.组织完成了行业应对突发公共事件和自然灾害应急工作体系的第一阶段应急预案编制工作。该体系意在规范组织引导会员单位在应急情况下有组织地系统地协同工作，有效地配合政府、帮助服务对象。

5.向会员单位和行业同仁发出认真落实《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度让群众明明白白消费”工作的通知》的倡议，要求会员单位深入贯彻住建部及省市的决策部署，加大公开物业收费信息力度，并以承诺书的形式向社会做出公开承诺。

6.配合市房产局主管部门和市物业指导中心参与重大矛盾调处及第三方评估。协会还组织会员单位以集体约谈、现场劝导、沟通协调等方式，表明对违反行业自律公约和市场竞争规则行为的行业态度。

7.自加压力，通过积极努力，将协会升级至了4A级。这是南京地方政府对社团组织审批权限范围的最高格次。协会根据民政部门“千分制”的规范，提供了详实的申报材料，从工作内容到版本形式均受到考评组的好评，获得了900分以上的优良成绩。（原为3A级）

六、参与立法与建章立制方面的工作

第四届市物协恰逢我国密集立法、修法的法治化建设提速的历史阶段。协会的副会长、常务理事等很多会员单位始终将参与立法、为行业营造良好的法制环境作为责任在认真对待，倾力参加了几乎所有与行业有关的立法建议活动，提供了很多有价值的意见和建议。据不完全统计，四年来我们大家共参与了二十几部法律法规和部门规章的意见和建议，编制了两部行业地方标准，被主管部门推荐使用。

主要有：《民法典》有关章节、《消防法》（修订）、《江苏省物业管理条例》（修订）、《江苏省物业服务收费管理办法》《江苏省住宅物业委托合同》《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（居住物业）、《江苏省住宅物业消防安全管理规定》《江苏省人防工程建设使用规定》《江苏省住宅小区配建人防工程维护和租金管理办法》《江苏省电动自行车管理条例（征求意见稿）》《南京市生活垃圾管理条例》《南京市社会治理促进条例》立法前期调研、《关于南京市文明促进条例草案的建议》《南京社会信用条例草案建议修改稿》，为《南京市住宅管理条例》配套的28个文件的意见和建议，其中《南京市住宅物业承接查验标准（试行）》《南京市物业服务标准（试行）》两个地方标准由协会负责编制。

协会被市人大正式挂牌为“南京市第十六届人大常委会基层立法联系点”。

七、外部行业交流工作

1.组织会员单位参加上海物博会，本协会代表做了大会主题交流发言。组织会员参加了深圳物博会、武汉、北京、郑州物业管理论坛。

2.加入长江三角洲物业联盟，融入长三角物业发展共进。

3.接待外地协会，上海、兰州市、哈尔滨市、济源市等多地物协十余次来访交流。

八、承办省房协的建国七十周年大型庆祝活动

在市住房保障和房产局强化南京省会城市首位度的精神指导下，市物协承办了省房协的建国七十周年大型庆祝活动，所体现的政治站位、组织的有条不紊、艺术的匠心独具，受到各级政府主管部门、各地物协和省房协的高度褒奖。

尊敬的各位会员，以上所汇报的是市物协第四届理事会4年多的工作情况。感谢我们一起经历、一起走过。

我们首先要感谢行业主管部门，是南京市住房保障和房产局、市物业指导中心的坚强领导和辛勤指导，南京物业行业才会有正确的方向、才会有坚实的依靠、才会得到艰难中的关怀。

我们应该感谢全体会员，这四年多，是大家共同奋斗、共同付出的一段难忘的岁月。

我们不能忘记，第一届技能竞赛，是澳隆物业的王总带着他的团队做出赛事组织工作的专业示范，无偿地奉献了资源和经验；我们不能忘记，在立法建议和建章立制活动中，万科、银城、东恒、澳隆、莲花、科瑞、亿文、新鸿运、和平、莲花、栖霞、金地、中海、招商、中柱、华龙、紫竹、苏宁等会员单位做出了贡献。我们不能忘记，在培训场所遇到困难时，邮政、银河、亿文等会员单位伸出了援手；在培训工作中，有东恒、青禾、澳隆、建宇、莲花、亿文、新鸿运、科瑞、苏宁等行业专家，还有我们的朋友—南京技师学院的教师，感谢他们为了行业进步奉献了自己的知识和积累。我们不能忘记的事情还有很多，有为支援武汉抗疫慷慨解囊的93家会员单位；有为行业可持续健康发展联名发声的168家会员单位；有为疫情防控、文明城市创建、垃圾分类埋头苦干的所有会员单位，以及南京物业行业的所有同仁。

请原谅，因为时间关系，可能还有一些会员单位没有被提及，还有一些曾经借调协会秘书处勤奋帮助工作过的朋友、一些曾经为行业做出过贡献，现在已经离开物业行业的朋友未被提及，但是，行业同仁对他们充满敬意！

我们感慨并欣喜共同的这一段岁月，这四年多，我们的会员单位中产生了两位国家级技能竞赛获奖者、一位全国模范退役军人、一位江苏省三八红旗手、两位南京市劳动模范、六位区人大代表，以及一个全国妇联文明巾帼集体。感谢他们为南京物业行业争得了荣誉、做出了贡献！这四年多，我们中还诞生了两家本土上市公司——银城物业和弘阳物业，向他们表示衷心的祝贺！感谢他们的发展给南京物业行业带来了极大地鼓舞和信心！ 

回顾过去是为了整装蓄势走向未来！我们面临的是我国十四五规划和2035年远景目标的新时代，物业管理的行业规模将不断扩大，物业服务将越来越受到重视，行业也在由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。

各位行业同仁，让我们一起再出发，既务实守正地保障基础物业服务的供给，又积极推动物业服务与生活服务、养老、育幼、家政服务结合的多样化发展，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。

未来海阔天空，祝愿大家同心同行走向更好的明天！

     南京市物业管理行业协会第四届理事会

          二〇二一年十月