老旧小区引进物业难？南京湖南路街道尝试“打包”寻服务

“老旧小区不像商品房小区，往往都是零零散散的楼栋，好一点的可能两三幢楼合围成一个院落，规模小、住户少，但管理成本却很高，这也使得很多物管公司对老旧小区望而却步。” 湖南路街道青岛路社区书记谢蕾说，以青岛路社区为例，辖区内的80多幢居民楼，大多始建于上世纪七八十年代，不仅基础设施陈旧老化，而且多是零散的楼栋不成规模，一直难以引进专业的物管公司。

湖南路街道尝试将老旧小区“打包”给银城物业进行管理

谢蕾说，近年来也有院落尝试自治，但自治主要通过住户缴费承担保安的费用，保洁、保绿、保修等服务依然无法提供。

“街道这次将老旧小区‘连片打包’引进物业，使得老旧小区引进物业难的问题迎刃而解。”在谢蕾看来，零散的楼栋物管公司出于成本的考虑肯定不会接，但“连片打包”后则可以降低物管公司的运营成本并提高收益。“我们也希望物管公司的进驻能为居民带来专业的服务，提升大家的幸福感。”

▲青岛路社区内多为老旧小区

走进青岛路社区，首先映入眼帘的便是一条写有“共享银城生活服务，建设安居幸福鼓楼”的横幅。据悉，此次湖南路街道将辖区内的青岛路、南秀村、云南路三个社区的无物管老旧小区全部“打包”，交给了银城物业进行管理。随着银城物业的正式入驻，湖南路街道老旧小区引进物业管理覆盖率也达到了41.4%。

商品房小区多具有一定规模，且可封闭化管理，而老旧小区则多为分散型、开放式，物管公司接手后将如何管理呢？银城物业区域总监李伟说，通过与湖南路街道的多轮沟通，他们已经形成了一套适用于老旧小区管理的新模式，即街区化合围管理模式。

“我们将对分散的楼栋按照社区、道路的相对集中性进行街区合围。”李伟表示，他们将通过增加道闸、监控、单元门禁等基础设施实现大合围，通过道闸对车辆进行管控，通过门禁对外来人员进行管理，并结合安保人员进行24小时不间断巡逻，实现合联防联控，保障街区居民的生活秩序，并通过导入银城安居服务体系，打造宜居街区。

银城物业目前已安排网格经理、项目经理、安护、保洁、工程维修等共38名工作人员进驻到了三个社区，后续工作人员还将有所增加。

李伟介绍说，他们将从环境提升、秩序维持、设备巡查和入户维修等方面逐步开展物业服务和生活服务。比如目前已对上海路新村、青岛路2号等进行了开荒保洁，后期将每半月清扫一次楼道，每月集中清理一次楼道杂物及小广告，让业主切身感受到居住环境的提升。此外还将全覆盖检查公共设施，并对设施状态进行监管和维护，目前已更换楼道灯26次。同时也将开展应居民需要的入室维修，解决居民日常的家政服务需求。

老旧小区物业引进难，还有一个重要的原因，就是住户长久以来没有交纳物业费的概念。湖南路街道物业办主任吴祥宝接受采访时表示，针对这一现状，他们采取政府补贴让物业先行入驻服务的方式“破局”，“三年逐年退补，第四年实行完全市场化运作。”

据悉，目前物管公司是与街道签订的服务协议，而后续他们则将与由居民组成的管委会签订正式的物业聘用协议。吴祥宝说，希望居民享受到物业的服务后，进而形成花钱买服务的观念，从而促进老旧小区最终实现物业管理的市场化。