揭开“物业管理”和“物业服务” 的真面目：物业保险并非“万能药”，依法履职才是硬道理

近期，网络自媒体广泛出现一个声调，抛出所谓“物业服务企业需强制购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，且业主的一切问题都可以用保险来赔偿”的主张。此类论调涉嫌误导业主、绑架政策、制造对立，表面上是为业主争取权益，实则是在制造“噱头”，通过转发博取流量、误导业主，出现非常不好的错误导向。我们现在就从法律法规、合同约定的方面去分析：

一、保险并非法定强制，关键看合同约定

首先需要明确一个基本前提：国家现行法律法规并未强制要求物业服务企业必须购买物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任保险。依据《物业服务收费管理办法》第十一条，该条款提出：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分”，具体包括管理服务人员工资、共用部位及设施设备的日常运行维护费、清洁卫生费、秩序维护费、办公费及物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等”。本办法提出的是“一般包括”而非必须的强制性支出。

（图片源自：豆包生成）

换句话说，是否购买相关保险，取决于建设单位在前期选聘物业服务企业时，或者业主大会成立后选聘物业服务企业时，物业服务合同中是否有明确约定购买相关保险。如果合同中没有要求，物业服务企业不购买相关保险既不违法，也不违规。因此，网络上那些一口咬定“物业必须买保险，不买就是违法”的言论，纯属断章取义、混淆视听。

二、买了共用部位及设施设备保险，也不等于维修基金“下岗”

网络视频还有一个常见话术：物业买了共用部位、共用设施设备保险，以后电梯坏了、外墙开裂、消防设施报废，都不用业主掏一分钱维修基金，全由保险公司理赔，这同样是一个严重的误导。同样根据《物业服务收费管理办法》第十一条的明确规定，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或成本”。也就是说，即使物业服务企业购买了相关保险，保险的理赔范围需严格按照投保条款执行，通常仅覆盖意外情况（如火灾、爆炸、自然灾害等）造成的特定情形，对于设施设备正常老化、长期损耗引发的维修改造，仍需依赖专项维修资金，网络视频中所谓 “全由保险公司买单” 的说法，完全是误导业主的虚假宣传。比如：电梯因年久老化、钢丝绳磨损严重需要更换，这不属于保险理赔范围，应依法申请使用住宅专项维修资金。这与保险无关，更不能指望保险公司为此买单。

（图片源自：豆包生成）

三、公众责任保险：不是物业服务企业的“免死金牌”，更不是业主的“提款机”

网络视频上最常用的煽动手段之一，就是渲染“只要买了公众责任保险，业主、访客出现人身伤亡或财产损失，物业服务企业该赔的钱全由保险公司出”。他们甚至声称老人在湿滑路面摔倒、外墙脱落伤人、电梯故障致损、车辆被盗被刮等情况都该由保险公司全额赔偿，仿佛有了保险，物业服务企业就可以高枕无忧，业主就可以坐等理赔。这种说法，既误解了法律，也曲解了保险。

（图片源自：豆包生成）

依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”这意味着，物业服务企业的核心责任在于“采取合理措施”履行管理义务。如果物业服务企业已经尽到了合理的管理职责，即使发生了意外事故，也不必然构成物业的赔偿责任。比如：车辆被刮被砸、财物被盗。如果物业服务企业已按合同约定配备了秩序维护员、并按时巡逻路线并及时报修损坏的监控设备，并提供了巡逻记录、维修申请单等证据，就不能认定物业服务企业未尽到安保义务。业主的财产损失应通过报警、向实际侵权人追索或自身购买的车辆保险解决，而保险公司也会因为有明确责任人而拒绝赔偿。若事故是因物业服务企业疏忽失职、未履行安全保障义务导致，如安保巡逻缺位、监控维修不及时，物业服务企业仍需承担赔偿责任，保险仅起到风险分担作用，而不是万能的赔付险种。  

四、结语：拒绝“胡言乱语”的视频绑架，回归法治与契约精神

网络视频号之所以能迷惑部分业主，正是利用了大家对法规的不了解和对安全的焦虑。他们把复杂的法律关系和保险机制简单化、情绪化，用“买保险就是负责”“不买保险就是黑心”等二元对立的语言煽动对立，其目的并非真正维护业主权益，而是收割流量、制造矛盾。

物业服务企业应当按照合同约定和法律法规要求，做好共用部位、共用设施设备的日常维护保养，完善工作记录和台账，也应主动公开务内容和收费明细，切实履行安全保障义务，用专业服务赢得业主信任。作为业主，则应当擦亮眼睛，拒绝虚假宣传，通过业主大会、业委会等正规渠道表达诉求、监督物业服务企业，理性实现业主自治与物业管理的和谐发展。

唯有摒弃对立思维，回归法律和合同的框架，业主依法监督、物业服务企业诚信履职，才能让小区的公共设施更完善、居住环境更安全，业主与物业服务企业携手共建和谐美好的小区环境。