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关于高空抛物、坠物责任判定的法律法规依据与依法责任分析

    近年来,全国各地均有住宅小区发生高空抛物、坠物造成人员伤亡的事件。除了哀痛被伤害者外,关于物业服务企业在此类事件中的责任被媒体炒的沸沸扬扬,同时受到各级政府的高度关注。

    虽然司法对此类案件早有判例,但以判例解析可能受到个性化问题的困扰。窃以为,解决对此问题的认知,最恰当的方法是就发生高空抛物坠物区别适用相关法律法规。现将学习心得与同行分享:

    一、建筑物所有人的专有部分,以及其搁置在建筑物上的物品等坠落造成伤害事件的人为高空抛物造成伤害事件的物业企业员工操作失误,不慎造成工具、材料等高空坠落造成伤害事件的。

     1、适用法律法规(原文)

   (1)《侵权责任法》第85条规定:“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。”

   (2)《侵权责任法》第87条规定:“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

   (3) 《民法通则》第126条 【物件致人损害的民事责任】建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。

   (4)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任。

以上法律法规适用 “过错推定原则”。

   5)建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第14条规定,在保修期限内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

   (6) 《房屋建筑工程质量保修办法》第15条规定,如因保修不及时造成新的人身、财产损害,则由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

     2、依法责任分析

   (1)依据上述法律法规,应该谁的责任谁承担。但若无法找到直接责任人的,相关区域业主也无法举证自己无过错的,须共同承担赔偿责任。

   (2)物业企业若不能证明自己已尽告知、提醒等管理人义务的,也应承担相应的赔偿责任。

   (3)房屋在保修期内的,若建筑物业主专有部分在正常使用下发生损坏而致高空坠物的,根据上述法律法规,维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿。

    二、建筑物公共部位损坏而发生高空

   (一)保修期内

     1、适用法律法规原文

   (1)适用本文第一条第1款第(5)(6)项所列法规原文。

     2、责任依法分析

    房屋在保修期内的,根据上述法律法规规定,在正常使用下,维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿。

   (二)保修期满后

     1、适用法律法规原文

   1)《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2)《南京市住宅物业管理条例》第六十二条规定  发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

  (六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

  (七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

    住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

    住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

  2、责任依法分析

   (1)属于上述法规规定的紧急维修范围的维修项目,应经应急程序申请使用专项维修资金若维修资金使用审核部门、监管部门怠于履责或延误时间的,一旦发生高空坠物意外事件的,相关部门应承担相应责任。

   (2)不在上述法规规定的紧急维修范围,但存在高空坠物风险的公共部位、公共设施维修,须经相关区域2/3业主同意后,方可获准使用维修资金实施维修。经表决,若未达到法定2/3业主同意而无法维修,导致风险无法排除的,一旦发生高空坠物的意外事件,不同意维修的业主应共同承担赔偿责任。(因建筑物公共地方不仅有法规所明确的“楼顶、楼体外立面”可能发生高空坠物,其他附着在楼顶、外立面的设施也可能发生高空坠物,如大体积的装饰物等)

   (3)没有缴纳住房专项维修资金的住宅,维修费用需要相关栋楼的业主共同承担。如全体或部分业主不愿意出费用承担维修,不愿意承担共同管理责任,使得维修延误或不得实施的,一旦发生高空坠物事件,相业主共同承担赔偿责任。

   (4)物业企业应履约所服务项目的公共部位、公共设施的安全承担相应管理义务

若发现建筑物存在高空坠物风险的,应及时采取安全提醒和防范措施,同时向本项目业主自治组织报告,没有成立业主自治组织的,应向行业主管部门报告,并提申请使用维修资金,包括启动应急申请程序

若建筑物突发高空坠物事件,应立即对建筑物继续发生高空坠物的分析进行排查,并告知业主自治组织,同时相关部门报告、申请启动专项维修基金的程序

物业企业不能证明自己已经履约尽责无过错的,应承担相应的赔偿责任。

综上,提请各位同行主动做好此类事件的防范工作,包括提醒和管理。防范胜于“善后”、责任重于泰山,于千千万万业主的安宁与幸福、于我们企业自己的安好和行业的声誉,与大家共勉。

欠妥、不足之处请指教、分享。

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