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物业公司对专有部分的职责边界在哪里?

业主买了新房,欢欢喜喜入住,终于可以把家装饰成自己想要的样子。对于阳台,很多业主出于安全、防尘或增加室内空间的考虑,装修时会把阳台进行封闭。有些业主认为,阳台是我的专有空间,不要任何理由,我喜欢怎么装就怎么装。然而,真的如此吗?你家的房子真的全由你做主吗?今天和大家分享一起业主封闭阳台引发的诉讼案,由此分析物业公司对于业主专有部分行使职权的边界到底在哪里?

 

【案情回放】

王先生与某开发公司签订了一份《商品房买卖合同》,购买某小区商品房一套,该商品房阳台为非封闭式的。房屋交付时王先生与物业公司签订了《物业服务协议》,约定王先生应遵守《临时管理规约》和《业主手册》的规定。《临时管理规约》规定禁止业主封闭规划确定的阳台。王先生于收房当日还签署了一份《承诺书》,确认已详细阅读开发公司制定的《临时管理规约》,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》,同意授予物业服务企业在本《临时管理规约》中规定的权利。随后,王先生准备装修时与物业公司签订了一份《装修协议》,约定所有装修活动必须严格遵守相关法规、规约,不得改变或破坏房屋外貌,禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。

 

然而在装修过程中,王先生得知该小区某开发公司已经封闭了小区内大量房屋的阳台,于是也向物业公司口头申请封闭阳台,但是却遭到物业公司的拒绝,理由是王先生在购买房屋时已经承诺不封闭阳台。为了小区整体美观,统一不得封闭阳台,双方僵持不下,王先生遂一纸诉状将某开发公司和物业公司一并起诉至法院,请求法院确认《临时管理规约》及《装修协议》中关于“不得封闭阳台”的规定无效。由此,王先生开启了漫长的诉讼之路……

 

【法院审理】

一审法院认为,王先生购房后作为业主签署的《临时管理规约》及《承诺书》《装修协议》中均明确约定业主不得封闭阳台。王先生与物业公司签订的《物业服务协议》中也明确约定业主应遵守《临时管理规约》。该约定并未违反国家有关法律、法规的强制性规定,应认定为有效,并非无效的格式条款,王先生作为业主应当遵守自行签署的承诺,按约履行义务。因此,一审法院认为《临时管理规约》及《装修协议》中关于“不得封闭阳台”的规定合法有效,故驳回王先生的诉讼请求。

 

王先生不服一审判决,提起上诉,称一审认定事实不清,仅凭《临时管理规约》后面所附承诺书就认定其已详细阅读并作出遵守承诺,而没有考虑他在签约过程中所处的不利地位及签订程序的违法。阳台专属于房屋的专有部分,由王先生独立使用,业主可以对专有部分阳台自由使用、收益、处分,并可以排除他人干涉。此外,开发公司自行封闭了的大量阳台,物业公司不闻不问,只是通过野蛮的方式来阻止普通业主封闭阳台,严重影响到业主的权益。

 

二审法院认为,王先生签署的《承诺书》明确载明,其确认已详细阅读开发公司制定的《临时管理规约》,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约,同意授予物业服务企业在临时管理规约中规定的权利。在无相反证据的情况下,应当认定王先生已详细阅读了《临时管理规约》,并愿意遵守《临时管理规约》的相关规定。对于王先生主张《临时管理规约》和《装修协议》中禁止封闭阳台条款无效,缺乏事实和法律依据。二审判决驳回上诉,维持原判。

 

对于二审的判决结果王先生仍然不服,继续申请再审。江苏省高级人民法院再审认为,《临时管理规约》及《装修协议》中虽有禁止封闭阳台的条款,但该条款并不导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分权利,未排除业主的主要权利。王先生在与物业公司签订《物业服务协议》的同时,签署承诺书一份,明确表示其已详细阅读了《临时管理规约》,并同意遵守该规约,应认定其已知晓《临时管理规约》的相关条款,且其与开发公司签订的商品房买卖合同补充协议中亦有不得擅自封闭阳台的约定,故王先生主张约定无效的理由不能成立。最终,法院裁定驳回王先生的再审申请。

 

 

【律师说法】

本案经过一审、二审及再审,最终尘埃落定,然而在司法实践中对于业主与物业公司关于封闭阳台的诉讼案件存在不同的判决结果,例如北京某法院对于类似案件曾经判决不支持物业公司阻止业主封闭阳台的请求,认为物业公司不得干扰业主对专有部分行使权利。因此,对于物业公司到底是否有权阻止业主封闭阳台需要结合个案的情形进行分析,就本案而言,需要关注以下三个法律问题:

 

问题一:管理规约对业主是否具有约束力?

 

管理规约是对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益,不得侵害业主或物业使用人的合法权益。

 

根据《物权法》规定,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定。在前期物业服务阶段,建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约,建设单位在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。因此,管理规约既然是对全体业主共同作出的相关约定,对业主就具有约束力,业主应当共同遵守。

 

问题二:临时管理规约中“不得封闭阳台”约定是否具有法律效力?

 

本案中王先生提出《临时管理规约》及《装修协议》中禁止封闭阳台的条款系格式条款,且限制了王先生对专有部分的处分权,与法定的所有权内容不符,且未采取合理方式提请王先生注意,应属无效条款。

 

依据我国《合同法》规定,所谓格式条款,是指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案中虽然《临时管理规约》及《装修协议》中关于禁止封闭阳台的条款系开发公司提供的格式条款,但条款内容已由业主详细阅读并作出遵守的承诺。《临时管理规约》中关于禁止封闭阳台的规定,并没有排除王先生对阳台专有使用这一主要权利,而只是对王先生行使专有使用权作出了一定程度的限制,且这一限制符合规划设计的要求、并未加重业主的责任,且未违反国家有关法律、法规的强制性规定,应认定为有效。

 

为了保持建筑物外观的和谐统一,提升物业形象,开发商通常会在销售或交付时要求业主不得封闭开放式阳台。建筑物的外观属于业主共有的权利,业主应兼顾个人利益与小区公共利益,通过合理合法的方式最大程度实现自己的利益。根据小区业主自治原则,如果确实需要封闭阳台,业主可以通过召开业主大会的方式对是否封闭阳台交由业主大会共同决定。

 

问题三:物业公司应当如何行使涉及业主专有权的管理职责?

 

通常认为,物业公司是对小区共有部分进行维护管理,但是并非除了共有部分外其他一概不闻不问。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

 

由此可见,对于业主使用专有部分过程中如有违法或违约的情形,物业公司有权要求其承担相应的民事责任。但是在制止业主的不当或不法行为过程中需要注意方式方法,尽量有理有据地与业主进行协商,而不能简单出于物业公司自行管理的需要,强行要求业主无条件予以配合。否则将激化与业主的矛盾,不利于与业主保持良好的沟通关系。

 

作者系国浩律师〈南京〉事务所律师、合伙人,

 

南京大学法律硕士

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